疯魔般的楼市,诡异的买地去库存,存在着大房企的阳谋!

摘要: 各大楼盘最近都卖得很好,房价又要飞涨了吗?!

12-09 05:08 首页 牛熊档案

又是平收,大盘股指拒绝选择方向,要把迷题答案拖到下周。周五晚出的证监会核发IPO还是七家,释放暖意。但另一方面,黑色系、有色等商品期货出现暴跌。下周初周期股低开是大概率事件。

 

先不说股市,周天再详聊。今天想跟大家聊聊楼市。


这周四、五的房地产板块都出现了异动,特别是周四万科的盘中涨停,让房地产行业又一下回到了舆论中央。

 

有人说,万科的暴涨是迎来了“换届”行情。但仔细琢磨,这实在是牵强。

 

事实上,中国排得上号的上市房企(包括港股)都出现了一波上涨行情。



其中值得注意的是,港股的房地产个股今年以来更是录得惊人涨幅,如中国恒大(366.87%)、碧桂园(182.67%)、融创中国(311.59%)、富力地产(116.59%)等等。

 

这里不讨论资金南下等影响,我认为更重要的是房企的盈利能力出现了增强。


据上证报报道,截至97日,已公布销售业绩的26家上市房企前8月合计销售20147.68亿元,同比增长44.16%。在碧桂园尚未公布8月销售业绩的情况下,万科以3497.8亿元暂居上市房企合同销售总额榜首,融创中国则以110.78%的同比增幅成为上市房企销售总额增幅最高的公司。整体来看,8月销售总额破千亿元的上市房企已达6家,销售额同比增幅超过50%的上市房企也有6家。

 

紧接着,在业绩发布会上,上市房企主动发声,纷纷上调公司全年销售目标。融创中国将公司今年的销售目标由年初定下的2100亿元上调为3000亿元。碧桂园宣布,公司已将全年销售目标上调至5000亿元,较去年实际销售额高出62%。龙湖地产宣布将全年销售目标从1100亿元上调36.36%1500亿元等等。


看到这,是不是很多朋友在说,看楼市又在越限越涨了吧!

 

但我不这么认为。


诡异数据暴露大房企的阳谋


一、“以价换量”抢市场

 

根据21世纪报道发现,从已经发布销售数据的企业来看,价格调整的端倪已经出现。公告显示,融创在8月的销售均价为16670元/平方米,比7月略降3.5%,且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元/平方米,为去年8月以来的最低。


万科并未公布销售价格,但根据其现有数据测算,万科的销售均价已连续6个月下滑,从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价,同样呈总体下降的态势。大型房企中,仅有恒大的销售均价维持稳定。


很显然,“以价换量”四个字呼之欲出

 

二、疯狂补库存

 

Wind数据显示,今年上半年,118A股上市房企合计存货规模达3.92万亿元,较2016年末增加10%。其中,62家上市房企的存货较去年末有不同程度的增加,占比52.5%。大型房企如万科A、金地集团、招商蛇口、保利地产等存货的增幅均超过6%


要注意,这是在大房企们销售量暴增的前提下,仍然保持存货的同比增长,说明他们买地的力度是何其巨大。

 

 

三、巨额减值准备

 

有趣的是,大房企们在大举拿地的同时,竟做好了亏损的准备。

 

阳光城就将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元,较2016年末大增317%而其存货的增幅比例则为51.4%。万科A、绿地控股等大型房企也计提了超过10亿元的存货跌价准备。

 

按照常理来说,一边销售量大涨,一边不断囤货,是规模化大发展的节奏,理应是有强烈的盈利预期。

 

但是他们却做出了亏损准备,而且是大超往年。

 

为什么?

 

我认为,他们这样做目的是这个:

 

今年上半年A股上市房企中,有多达55家上市房企存货减少,其中基本上是中小型房企或者是已宣布转型其它方向的房企。比如华鑫股份的存货从2016年末的20.7亿元骤降为4.77亿元,阳光股份的存货从28.6亿元骤降为7.3亿元,降幅均超过70%。另外,珠江控股、新黄浦等存货的降幅均超过40%

 

简单来说,大房企就是趁着超严的限购政策期间,发挥出资源、资金、品牌优势,一举扩大市场占有率,直接挤压中小房企生存空间。大房企甚至不惜降价来快速回笼资金,进而抢夺有限的土地资源,特别是一二线热点城市。

 

慢慢失去土地储备的中小房企,只能面对被吞并或者转行或者龟缩三四线城市的命运。

 

所以,这轮房地产行情与以往不同,大房企销售的增长并不会明显带动房价的上涨。这是一场大房企们发起的必赢的“行业战争”。

 

估计有朋友会问,未来房地产行业集中度提升后,那房价不就又要涨疯了?

 

我反而不担心,毕竟调控的对象如果只是几个,肯定比几十个容易得多。

 

 

 本文仅供参考,不构成投资建议。投资有风险,入市须谨慎。

- The END- 


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