智库解析中国著名古镇开发模式

摘要: 古镇以其独特的自然底蕴、文化魅力、历史气息以及迄今为止仍保留着的生活环境、生活方式亦或原住民,吸引着中外游客、令之为之趋之若鹜

12-09 04:29 首页 OK智库

智库首席专家杨志刚引言

  智库获悉,住房城乡建设部近日下发《住房城乡建设部关于加强历史建筑保护与利用工作的通知》,要求各地加强对历史建筑的严格保护,严禁随意拆除和破坏已确定为历史建筑的老房子、近现代建筑和工业遗产,不拆真遗存,不建假古董。

  通知要求,要做好历史建筑的确定、挂牌和建档。要加快推进历史建筑的普查确定工作,多保多留不同时期和不同类型的历史建筑。要注重城市近现代建筑遗产的保护,做到应保尽保。建立历史建筑保护清单和历史建筑档案,对历史建筑予以挂牌保护。

  通知要求,不在历史建筑集中成片地区建高层建筑。在历史文化街区以及其他历史建筑集中成片地区,禁止在对其历史风貌产生影响的范围内建设高层建筑和“大、洋、怪”的建筑。新建建筑应与历史建筑及其历史环境相协调,保护好历史建筑周边地区的历史肌理、历史风貌,严格按照保护规划要求控制建筑高度。

  住房城乡建设部要求各地加强历史建筑保护与利用:

  一是要做好历史建筑的确定、挂牌和建档。

  二是要最大限度发挥历史建筑使用价值。

  三是不拆除和破坏历史建筑。

  四是不在历史建筑集中成片地区建高层建筑。

  通知支持和鼓励历史建筑的合理利用。要采取区别于文物建筑的保护方式,在保持历史建筑的高度、体量、外观、风貌等特征基础上,合理利用,丰富业态,活化功能,实现保护与利用的统一,充分发挥历史建筑的文化展示和文化传承价值。在特色小镇建设规划中,智库组织专家研讨中国著名古镇的开发模式。


  古镇以其独特的自然底蕴、文化魅力、历史气息以及迄今为止仍保留着的生活环境、生活方式亦或原住民,吸引着中外游客、令之为之趋之若鹜。不管是传统古镇还是新建古镇,在其令人瞠目的游客量背后,都离不开成功的开发模式的支撑。


丽江古城——旧瓶装新酒模式




  概述:丽江旅游业的异军突起,被旅游界称为“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。丽江地震后重新修整古城,按照新游憩结构和度假体验需求,创新打造外表符合丽江特点、内部舒适现代的一系列古村客栈形态的集观光与休闲度假为一体的古建筑。


  特点:丽江的形象在于“小资天堂”,其特点是丽江为发扬传统民族文化,将古城环境和少数民族特色与现代人的游憩方式、生活方式紧密融合在一起,极大地增加了丽江古城的文化含量。例如恢复丽江古城特有的“用水冲洗四方街”活动及“放河”习俗;把马帮作为载体,将民族传统文化和民间手工艺有机地联系起来。


平遥古城——整体申遗的政府主导模式




  平遥于2002年成立了首家股份制企业古城旅游股份有限公司,负责平遥古城景点经营、住宿、基础设施建设及房地产等项目,是古城保护和新城建设的实施主体。


  成功要素之一:通过申遗提升平遥古城的文化旅游地位;



  成功要素之二:通过各种节庆活动及影视剧迅速超热景区。如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。


  成功要素之三:实施古城景区一票制,大大加快了平遥古城由社区向景区的转变过程;



  成功要素之四:通过打包整合旅游资源,实现旅游业向农村的延伸与辐射。全县30多万农民从中受益;


  成功要素之五:为提升城市功能和品位,营造良好的旅游业发展环境,加快旅游配套设施建设。


彝人古镇——平地起旧城,以地产开发为主导的旅游综合模式




  彝人古镇的总面积为2000亩,建筑面积100万平方米,总投资25亿。是一个以彝文化为主,并融入宋文化、中国民居文化、建筑文化的一个彝文化大观园、古建筑博物馆。彝人古镇不仅仅是一个简单的旅游区,还是一个用居住、商业地产和自由景区为核心形成古镇文化下的旅游综合体开发模式。


  成功要素之一:重定位,主题为先,特色民俗文化主题品牌吸引。



  成功要素之二:重品质,情景营造,塑造文化精品打造历史梦境。


  成功要素之三:重运营,快乐吸引,体验型、开放式文化综合体。


  成功要素之四:重营销,营销创新,示范样板社区进行实体营销。



  成功要素之五:重战略,角色转变,运营后形成“1+N”发展格局。


  成功要素之六:重品牌,造房先造景,以经营景区的手法经营片区。


阆中古城——风水结构下的游憩模式创新及整体租赁开发模式




  阆中古城早年面临其资源开发零散以及未形成大规模、主题化、系列化产品的难题,最终跳出古城看古城,以风水为魂,整合古城。


  风水结构下的游憩模式创新




  在风水文化的主题下,形成风水山水、风水城区、风水文化展览、风水小品、风水旅游纪念品五大风水系列旅游产品:


  1.文化载体产品——风水山、龙脉、天然风水、建筑风水等观赏对象;


  2.文化景观产品——风水小品;



  3.文化纪念品与商品——风水纪念品、风水书刊画册音像产品等等;


  4.风水休闲产品——风水院落、风水休闲吧、风水馆、风水街区等。真正实现跳出古城看古城;打造风水古城、嘉陵第一江山。


  整体租赁开发模式




  阆中古城的旅游开发即是将阆中的旅游资源租赁给浙江周庄开发商的一种开发模式,由政府统一规划,授权一家企业较长时间地控制和管理,成片租赁开发,垄断性建设、经营、管理该旅游景区,并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益。避免了传统模式的不利因素,具备股份制模式的优势,适应经济发展水平低、市场机制不完善、旅游产业不发达的地区开展古城的旅游开发。


乌镇——文化与商业驱动模式




  特色:乌镇由西栅景区与东栅景区两部分构成,东栅侧重于观光,西栅侧重于休闲度假。古镇在既保留古韵民俗特色的同时,又迎合了现代人对时尚休闲的追求,成为古镇中的佼佼者。


  商业业态:土特产专卖、特色餐饮、客栈、酒店以及休闲娱乐设施,包括有酒吧、足浴、茶楼等。



  重要的活动或表演:以民俗节庆活动与戏剧节为主,如提灯走桥、长街宴、皮影戏、花鼓戏等。


  成功要素:



  1.投入大量资金和精力做基础设施、管理服务等细节工作,对标准化、精细化孜孜以求;


  2.不教条,结合自己的特点找到突破口。比如,不随波逐流办旅游节、印象系列,而是依托自己的特色,办“乌镇过大年”、“童玩节”、“戏剧节”;



  3.谨慎平衡文化与商业的关系,每家店铺开店需要提交详细的商业计划,与乌镇的理念不冲突的,才允许经营,不能随意太高物价,不能低价恶性竞争。周边也没有大型的商业地产开发。


束河仿古新镇——酒吧和音乐节带动的模式




  定位:以飞花触水区的小巴黎酒吧区,哈里谷国际乡村酒吧区为代表,通过“雪山音乐节”、“中国情人节”等高端文化和营销活动,逐渐走向高端定位。


  业态:


  1.古镇:是纳西族居住的地方,内有民居、客栈、酒吧、茶吧、商铺以及古建和景点;



  2.仿古新镇:专门用于酒吧、客栈、商铺的开设,有四方听音广场、商铺、宾馆、餐饮等,这些房地产项目的房产可组可买;


  3.配套酒店房产:古镇周边将有8家超五星级的酒店落成,将把束河古镇打造成中国高端休闲度假胜地;



  4.商贸休闲街区:在完善束河老区基础设施的基础上,新建200余亩“茶马驿站”的商贸街,许多经营民族产品、旅游产品的商家进入,同时,各种客栈、酒吧遍地开花。


  借鉴:


  1.古镇和新镇分区而治、联动发展;


  2.以民俗演艺或者活动为引爆点,烘托氛围,带动区域旅游的综合开发。


总结




  通过以上分析比较,可以发现,这些古城古镇的发展大多利用自己的特色优势和资源,注重政府与开发商或经营商之间的管理、利益等机制的协调,同时附以合理的商业业态配比,在营销、活动齐头并进的基础上,达到成功经营的目的。对其他项目来说,需要在以下几大问题上形成重要的借鉴与启示。




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